Дали е исплатливо да се купи стан во Дубаи? Како се прави тоа и колкави се агенциските провизии?

Содржина:

• Дубаи забрзува: Тука немаш време за стагнација или чекање
• Случаен пресврт: Не планирав Дубаи, но видов потенцијал што дома не го видов
• Првиот контакт со реалноста: Во Дубаи ништо не ти е ветено, сè мораш да изработиш
• Митот за измама: Во Дубаи механизмите гарантираат сигурност на вложувањето
• Процесот на купување: Сè почнува од твојата цел, буџет и реален план
• OFF-PLAN модели: Купување стан од брошура со 20% учество и целосно онлајн
• Банките даваат кредити на странци, но само под одредени услови
• Локациите што денес значат иднина: Dubai Islands, Meydan и новиот аеродром
• Најчеста грешка: Мешаш желба за убав стан со желба за исплатлива инвестиција
• Најчестиот мотив: Во Дубаи се купува главно за инвестиција, не за живеење
• Повратот на инвестиција: 8% за долг рок, 10-12% за краткорочно и 20% агентски трошоци
• Реалноста на агентскиот бизнис: Без плата, само провизија и резултат
• Три месеци без продажба: Првата заработка како доказ дека можеш да успееш
• Инстаграм агентите не продаваат – само знаењето ти носи успех
• Дубаи не простува: Нема време за седење и живот без дисциплина
• Последна поука: Дубаи наградува доследност, не среќа или измама

Дубаи забрзува: Тука немаш време за стагнација или чекање

Иванка го опишува Дубаи како град што те обзема уште од првиот ден. Град каде што чувствуваш енергија и постојан напредок: луѓето се во движење, во работа, во планови и во амбиција. Дубаи нема трпение за оние што доаѓаат да се жалат и да чекаат – ги истиснува. Но ако сакаш да работиш, те фрла во својот ритам и мотивира да градиш.

Случаен пресврт: Не планирав Дубаи, но видов потенцијал што дома не го видов

Иванка не тргнала со идеја да оди во Дубаи. На почеток мислела на Америка, но добила одбивна виза. По препорака од пријателка, оди туристички во Дубаи и за брзо време прави клучна проценка: „Ова е град со потенцијал што дома не го гледам.“ Иако имала мастер диплома, во Србија не гледала патека каде тоа би го употребила, а во Дубаи видела инфраструктура за можности. Останала, нашла работа – и нема враќање назад.

Првиот контакт со реалноста: Во Дубаи ништо не ти е ветено, сè мораш да изработиш

Иванка започнува во ресторан, не во агенција. Некој ѝ приоѓа и ѝ вели: „Толку си комуникативна – треба да работиш недвижнини.“ Не знаела што е тоа, гуглала и идејата ѝ останала во глава. Во Дубаи шансите доаѓаат, но плата и гаранции нема – само врата и шанса, сè друго е на сопствен ризик. Препознавањето потенцијал е секојдневие, но успехот не е гарантиран.

Митот за измама: Во Дубаи механизмите гарантираат сигурност на вложувањето

На Балканот стравот од недовршени проекти е огромен. Иванка објаснува дека клучната разлика во Дубаи е escrow-сметката (SCR account), на која developer-от мора да уплати средства пред да добие дозвола. “Не може секој да добие дозвола да гради. Мора да помине проверки.” Овој систем малку остава простор за класични балкански шеми како „ќе земам аванс и ќе исчезнам“ — тука регулациите се строги и пропишани.

Процесот на купување: Сè почнува од твојата цел, буџет и реален план

При секој интерес за купување, Иванка не почнува со проекти, туку со прашања: буџет, начин на плаќање, локација – и најважно, зошто купуваш? Постои огромна разлика дали купуваш за себе или за инвестиција, дали сакаш готов стан или во градба (off-plan). Без јасна цел се прават скапи грешки, затоа што критериумите се различни. Станови за себе бараат едни вредности, инвестиции други.

OFF-PLAN модели: Купување стан од брошура со 20% учество и целосно онлајн

Ова е специјалноста на Иванка – купување стан „во градба“ (off-plan) со само околу 20% учество. Не мораш ни да си во Дубаи – само со пасош и банкарски трансфер можеш да стартуваш процес. Договорите, плаќањата и целата комуникација се дигитални. Завршното плаќање варира според проектот: некаде преостануваат 50%, некаде 70% од износот. Целиот процес бара дисциплина и следење на фазите.

Банките даваат кредити на странци, но само под одредени услови

Кредитот за странци е можен, но речиси секогаш мораш да бидеш вработен во Дубаи со континуиран приход од минимум 6 месеци. Учество дава купувачот, остатокот го покрива банката, но според Иванка, ваквото финансирање најчесто функционира за готови станови. За станови во градба, директен payment plan е пофреквентна опција.

Локациите што денес значат иднина: Dubai Islands, Meydan и новиот аеродром

Дубаи се менува брзо, па изборот на „топ“ локација е тешка задача, признава Иванка. Градот постојано се шири во пустината, кон острови, нови транспортни правци и зони како Dubai Islands, Meydan, и областите околу новиот аеродром и правецот кон Абу Даби. Инвеститорите најчесто ги следат проектите со најавена инфраструктура, затоа што таму државата вложува за иднина.

Најчеста грешка: Мешаш желба за убав стан со желба за исплатлива инвестиција

Иванка многу строго потенцира: веднаш треба да се разграничи дали сакате стан за живеење или за инвестиција. Стан за живеење бара ориентација, поглед, квалитет, тераса – ова се човечки прашања. За инвестиција главниот критериум е локација и ниска почетна цена. “Многу наши луѓе сакаат да купат стан што им се допаѓа и истовремено да го рентираат”, кажува таа, што честопати создава дисбаланс и пониски профити.

Најчестиот мотив: Во Дубаи се купува главно за инвестиција, не за живеење

Иванка објаснува дека кај балканските купувачи доминира мотивот за инвестиција – мнозинството веќе имаат недвижнини дома, а Дубаи е „следна станица“ во стабилна средина. Притоа, цените во некои сегменти на дубајскиот пазар се пониски од оние во големите балкански градови, што дополнително го буди интересот.

Повратот на инвестиција: 8% за долг рок, 10-12% за краткорочно и 20% агентски трошоци

Класичното издавање носи поврат од околу 8% годишно од вкупниот износ. За краткорочно издавање („стан на ден“) повратот е 10–12%, но агенциите што го менаџираат типот на рентација земаат околу 20%. Иванка е искрена: со секој поврат има и скриени трошоци, и дел од профитот секогаш го зема трета страна.

Реалноста на агентскиот бизнис: Без плата, само провизија и резултат

Иванка вели дека агенцијата за недвижности во Дубаи е суров систем: „Нема плата. Сè зависи од тоа што ќе направиш. Добиваш процент од тоа што ќе продадеш.“ Пазарот е презаситен, конкуренцијата брутална. Можеш да заработиш многу, но мораш да бидеш дисциплиниран, брз, комуникативен и финансиски способен да преживееш почетниот период без приходи. “Ништо не е ветено. Еден ден ќе направиш огромна провизија, а потоа можеш со месеци да немаш ниедна продажба.” Психата е дел од професијата.

Три месеци без продажба: Првата заработка како доказ дека можеш да успееш

Иванка ја помни својата прва продажба по три месеци без договор. “По цел ден во канцеларија, стотици повици, и чувство дека ништо не се случува” — првата продажба била 6 милиони дирхами( околу 1,4 милиони евра). Ова за неа бил пресврт: по три месеци празнина, тоа било доказ дека може да успее. “Океј, знам да го направам ова.”

Инстаграм агентите не продаваат – само знаењето ти носи успех

Иванка истакнува дека социјалните мрежи се важни – клиентот проверува дали постоиш, каков сигнал испраќаш. Но камерата не те прави агент, туку знаењето. Клиентите бараат реални сценарија, бројки, примери за препродажба и издавање. Ако не можеш да го водиш реалниот разговор, “снимката” само ќе ти го разоткрие незнаењето.

Дубаи не простува: Нема време за седење и живот без дисциплина

Иванка го објаснува и животот во градот: нашиот балкански менталитет помага затоа што сме навикнати на дисциплина и борба. Безбедност и организација се на највисоко ниво, но времето во Дубаи се планира – „нема многу ај кафе кога ќе стигнеш”. Ако не ја прифатиш дисциплината, тешко се опстанува.

Последна поука: Дубаи наградува доследност, не среќа или измама

Иванка заклучува: “Нема плата” не е шок, туку филтер. Дубаи не е Инстаграм. Тоа е систем во кој добиваш шанса само ако си доследен. Овде не се продаваат само станови, туку се продаваат одлуки – и последици. Системот казнува наивност и фантазија, наградува работа и дисциплина.